マンション管理支援業務
不動産の関するトラブルは年々増加傾向にあります。その中でも特にマンションに関する問題は、共同住宅という相隣関係に配慮した生活空間から発生する独自の諸問題を抱えており、居住者間トラブルだけでなく、専有部分や共用部分内外の利用方法や管理費・修繕積立金等にまつわるお金のトラブル、規約・総会・理事会における問題点などの細かな争点が内包しております。
当事務所では、マンションサポートの専門家として、管理会社任せとなりがちなマンション運営を管理組合・理事会様と一緒になって法的なアドバイス支援を行っております。
 管理規約改正業務
区分所有法によれば、管理組合は必ず存在してマンションの管理をして行かなければなりませんが、「管理規約」を必ず定めなければならないという規定はありません。（たいていは、分譲入居前に不動産会社の作成した規約に同意してから入居する為、その時に作成された規約をなんら変更することなく採用している場合が大半です。） 管理規約がなくても、問題が発生するたびに「民法」「区分所有法」「マンション管理適正化法」「マンション建替円滑化法」などの関連する法律を調べて、その都度対応すれば何とかなるからです。 しかし、それでは問題が発生するたびに大変な思いをして法律を調べなければなりませんし、理事会のメンバーによって対応が変わってしまう可能性もあります。ですから、管理組合の業務として日常想定される事項や起こり得る問題点への対応、そのマンション特有の事情によるルール等についてあらかじめ関連する法律からピックアップして、「誰でも読めば分かる」ように整備されたものが管理規約です。管理規約は管理組合の最高自治規範であり、「管理組合の憲法」といわれる所以はそこにあります。 この「管理組合の憲法」が、現在適用される法律やマンションを取り巻く環境の変化に対応できなくなったままでは、円滑な管理組合の運営に支障をきたすことは言うまでもありません。当事務所は、管理規約改正の必要性は分かっているけれど、改正すべき内容やそのやり方などが難しすぎてなかなか改正に踏み切れない管理組合のみなさまに対し、マンションの専門家として本格的なサポートを行います。  どんな事をするのか？【管理規約改正業務の主な内容】
| ●国土交通省「マンション標準管理規約」に準拠した規約に改正する。 ●月１回の委員会又は理事会へ出席して、逐条で協議検討を行う。 ●新旧比較表の作成。 ●議事録作成の補助。 ●委員からの質問への対応及び必要な資料の作成。 ●組合員説明会、総会への出席をする。 |
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管理費削減業務
マンション管理費の削減、つまり、管理コストを削減するということ になりますが、もっとも悩まれる問題の一つです。
単純に「目先の無駄な支出を減らしたい」というような、負担を軽減する目的が大半を占めていますが、長期修繕計画なども含めた長期的視点での資金計画に繋がる部分でもあります。 当事務所では、現状の管理コストの適性度を分析することから始まり、業者との交渉や新たな業者の選定、場合によっては長期 修繕計画も含めた資金計画の見直しまでサポートします。 どんな事をするのか？【管理費削減業務の主な内容】 １．必要な資料（決算報告書、管理委託契約書を含む各種契約書、長期修繕計画書、管理 規約等）を拝見して、内容を分析する。 ●管理の仕様や契約会社、価格レベルの確認をします。 ２．マンションを訪問して、理事会からのヒアリングによる現状把握 ●更に詳細な内容や理事会が希望している管理水準、建物や設備の状況を確認します。 ３．価格レベルや管理レベルの提案 ●そのマンションの実状や区分所有者の希望に合った管理の仕様等を提案し、現状との 比較一覧表を作成します。 ●理事会了解のもと、必要に応じて関係する業者から見積書を採取します。 ４．仕様の変更や業者の変更に関して、理事会との話し合い ●仕様変更や業者変更を提案した場合は、その根拠や妥当性を理事会と十分に話し合い ます。 ５．最終仕様や業者リストの確認 ●業者との交渉を前提に理事会と最終仕様や業者リストの確認をします。
６．交渉立会い ●理事会の最終交渉の場に立ち会います。
７．理事会決議、総会決議のサポート ●最終案を理事会で決議し、総会に諮ります。 ●必要に応じて総会へ出席します |
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| 管理者代行業務（理事長代行業務） |
 「管理者」と言うとピンと来ない方々も多いと思いますが、一般的には「理事長」という名称で、区分所有者を代理し、規約及び総会決議に基づきマンションの管理を執行する者のことを指します。
多くの管理組合のみなさまにとってはそのような業務の必要性を感じないかもしれませんが、現実的には、高齢化が進み理事のなり手が少ないマンションなどではそういう必要性が出てきておりますし、実は管理費滞納問題を解決するために、同じマンションの住民から選任される理事長よりも部外者である専門の「マンション管理士」の方が滞納に関する交渉業務が上手くまとまる場合も少なくないのが実情です。 どんな事をするのか？【管理者代行業務の主な内容】 | ●区分所有法第25条に規定する「管理者」としての理事長業務全般 ●滞納督促、裁判等の特殊案件に限定しての管理者業務の執行 ●必要に応じて、総会決議又は管理規約の改正を行います。 |
１．管理費滞納問題の解決（理事長の負担軽減） 滞納が多い管理組合では、必要に応じて裁判や強制執行などの法的措置を取らざるを得ない場合があります。理事長は管理組合の代表者として裁判等を実施することが可能ですが、訴状を含む書類の作成や複雑な手続きの実施などがかなりのご負担になります。
また、裁判当日は理事長本人が裁判所に出頭する必要がありますので、仕事をお持ちの理事長さんは休暇をとっていただかなければなりません。弁護士に依頼すればその部分のわずらわしさはほとんど解消しますが、その分報酬はかなりの金額になります。 当事務所では、当事務所のマンション管理士が、総会決議を経て区分所有法第25条に規定する「管理者」に就任することにより、多忙な理事長に代わって法的措置を実施し、滞納問題の解決を図ります。 ２．投資目的の物件の資産価値保全（資産維持と負担の軽減） リゾートマンションやワンルームの投資型マンションでは、そこに居住する区分所有者の数が少なく、区分所有者による理事会の開催や自主的な運営を継続的に行うことは困難です。そのため、建物・設備を始めとしたマンションの適正な維持管理や、収納したお金の適正な支出や運用がほとんど管理会社任せとなり、時には適切に管理されずに問題となっている事例もあります。 当然ながら、投資目的も兼ねて購入したマンションにおいてそうした状況が望ましいはずはなく、資産価値が下落すれば借りてがいなくなり、目的を果たすことが困難になってしまいます。
そのような場合、総会決議を経て当事務所のマンション管理士が「管理者」に就任し理事長業務を引き受けることにより、定期的な理事会を開催しなくても管理組合の立場に立った適正な管理組合運営を実施いたします。なお、業務の執行内容や状況については適宜区分所有者に報告いたします。 ３．理事長や区分所有者の負担軽減（高齢化等による人材不足の解決） マンションの本格的な分譲は昭和40年代から始まっており、既に築40年を超えるマンションも現れています。そのようなマンションでは、区分所有者の高齢化率が高くなり、輪番制で役員の順番が回ってきても昔のように簡単に就任することができなくなっています。しかし、理事会は主体性を持ってきちんと運営していかなければなりません。 当事務所では、そのような場合に、総会決議を経て当事務所のマンション管理士が「管理者」に就任し、理事長として理事会運営の煩雑な部分を、主体性を持って執行いたします。 |
※「大規模修繕工事サポート業務」「長期修繕計画のサポート業務」も取り扱っております。 |
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